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***市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)程

***市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)程

第一章    總則

第一條【目的依據(jù)】 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，統(tǒng)一房屋征收評估程序和方法，保證房屋征收評估質(zhì)量，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《***市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》、《房地產(chǎn)估價***規(guī)和規(guī)定，結(jié)***市實際，制定本規(guī)程。

第二條【適用范圍】 ***市***區(qū)域內(nèi)，國有土地上房屋征收與補償進行評估以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，適用本規(guī)程。

第三條【評估目的】 被征收房屋價***應(yīng)當(dāng)表述為 “為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價***供依據(jù)，評估被征收房屋的價***/span>

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價***應(yīng)當(dāng)表述為 “為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價***權(quán)調(diào)換房屋價***供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價***/span>

停產(chǎn)停業(yè)損失評估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失”。

搬遷和臨時安置費評估目的應(yīng)當(dāng)表述為 “為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋搬遷和臨時安置費的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的搬遷和臨時安置費”。

第四條【價*** 被征收房屋價***點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價***業(yè)損失、搬遷和臨時安置費的價***與被征收房屋價***點一致。

第五條【評估方法】 房屋征收評估方法主要有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。對交易實例較多、可比性較好的房屋評估應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用比較法；對市場交易實例少、可比性差的房屋評估可以采用成本法；對有穩(wěn)定收益的房屋評估適用收益法。房地產(chǎn)評估機構(gòu)（以下稱評估機構(gòu)）應(yīng)當(dāng)客觀分析、合理選用相應(yīng)的評估方法。選用其他評估方法的，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《房地產(chǎn)估價***

第六條【價*** 被征收房屋價***考慮被征收房***區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價***但不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第七條【面積用途結(jié)構(gòu)】 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)***市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估；房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄登記的房屋面積與實際不相一致時，以政府相關(guān)部門認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn)。

第八條【價*** 房屋征收評估價***民幣為計價*****元。

第九條【評估報告應(yīng)用期限】 房屋征收評估報告的應(yīng)用期限為自出具評估報告之日起至房屋征收與補償結(jié)束時止。

第二章    住宅房屋評估

第十條【比較法***路線】 評估住宅房屋的價***采用比較法。采用比較法評估住宅房屋的價***以下評估***路線：

(一）確定被征收住宅房屋的同一供求圈；

(二）搜集所屬同一供求圈住宅房屋交易實例；

(三）選取可比實例；

(四）對可比實例進行交易情況修正、市場狀況和房地產(chǎn)狀況調(diào)整；

(五）計算征收項目范圍內(nèi)被征收***市場價***span>

第三章     住宅房屋評估

第十一條【用途分類】 非住宅房屋按用途分為商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)和倉儲用房等。

第十二條【評估方法】 根據(jù)估價***《房地產(chǎn)估價***適宜的評估方法。

第十三條【交易實例搜集】 采用比較法評估搜集交易實例的，交易實例不得少于三個，并應(yīng)當(dāng)包含交易目的、房屋基本狀況、成交價***期等信息。

第十四條【可比實例選取】 用比較法評估選取可比實例的，應(yīng)當(dāng)遵循以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一）可比實例應(yīng)當(dāng)從交易實例中選取，不得少于三個；

(二）可比實例為評估對象的類似房地產(chǎn)；

(三）可比實例足夠時，其房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋一致；

(四）可比實例的成交日期與價***；

(五）可比實例應(yīng)為正常交易價***為正常交易價***span>

第十五條【技術(shù)修正與比較價***span> 采用比較法對可比實例進行修正和調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價***比實例進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

第十六條【成本法評估價***span> 采用成本法計算非住宅房屋的評估價***為：非住宅房屋評估價***pan> =土地使用權(quán)價***價***span>

第十七條【收益法***路線】 采用收益法評估非住宅房屋的價***循以下***路線：

(一）確定收益期限；

(二）求取非住宅房***市場客觀凈收益；

(三）求取報酬率；

(四）計算非住宅房屋的評估價***span>

第十八條【確定收益期限】 選用報酬資本化法的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命合理確定收益期限。

第十九條【求取凈收益】 求取非住宅房***市場客觀凈收益，應(yīng)當(dāng)遵循以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一）一般用比較***市場上收集同類房地產(chǎn)的租賃價***象的實際情況進行比較因素修正，主要從位置、面積、樓層、租賃期限、付款方式、空置率等因素進行修正，通過調(diào)整后得出非住宅房屋的年客觀總收益；

(二）以同類房地產(chǎn)的費用、相關(guān)部門發(fā)布的費用調(diào)查資料等作為依據(jù)，估算出非住宅房屋的年客觀總費用；

(三）計算年客觀凈收益，年客觀凈收益=年客觀總收益-年客觀總費用。

第二十條【報酬率】 采用收益法評估非住宅房屋的價***先選用報酬資本化法；報酬率原則上采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。有***市場案例的，可***市場提取法，分析類似交易實例的價***，求出資本化率。

報酬率由房地產(chǎn)估專家委員會組織有關(guān)專家按不同用途房地產(chǎn)定期發(fā)布。

第二十一條【收益法評估價***span> 采用收益法評估非住宅房屋的價***對象收益類型的不同分別適用下列計算公式：

(一）收益期限有限年、凈收益每年不變的計算公式為：

V=a/r×[1-1/(1+r) n ]

(二）收益期限有限年、凈收益每年一定比例遞增的計算公式為：

V=a/(r-g)×[1-(1+g) n /(1+r) n ]

(三）收益期限有限年、凈收益每年一定比例遞減的計算公式為：

V=a/(r+g)×[1-(1-g) n /(1+r) n ]

前款公式中 V為非住宅房屋評估價***地產(chǎn)凈收益，r 為房地產(chǎn)資本化率，g為凈收益逐年遞增（遞減）比率，n為房地產(chǎn)自價***未來可收益年限。

第二十二條【工業(yè)、倉儲評估***路線】 ***市場交易實例少、可比性差的工業(yè)和倉儲用房適用成本法。采用成本法評估工業(yè)和倉儲房屋的價***循以下***路線：

(一）采用基準(zhǔn)地價***宜方法評估工業(yè)、倉儲房屋的土地價***span>

(二）采用成本法評估非住宅房屋的建筑物價***span>

(三）計算非住宅房屋的評估價***span>

成本法公式：房屋價***pan> =土地使用權(quán)價***本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊

第四章    停產(chǎn)停業(yè)損失評估

第二十三條   利用非住宅房屋依法進行生產(chǎn)經(jīng)營的，可以委托房地產(chǎn)價***，根據(jù)房屋征收決定作出前一年的被征收房屋類似房地產(chǎn)平均使用效益，結(jié)合納稅、停產(chǎn)停業(yè)期限等情況，合理評估確定停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按照自搬遷之月至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后的 4個月計算；被征收人選擇貨幣補償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限按照10個月計算。

經(jīng)房屋征收部門與被征收人協(xié)商一致，停產(chǎn)停業(yè)損失補償費可以按照被征收房屋價***span> 10％一次性確定。

第五章    其他評估

第二十四條【搬遷費評估】 被征收人自用的工業(yè)用房搬遷費評估，是指被征收人自用的工業(yè)用房機器設(shè)備的拆卸、搬運、安裝調(diào)試費和搬遷后無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備重置費等費用的評估，分為可恢復(fù)使用的機器設(shè)備搬遷費評估和無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備搬遷費評估二類。

前款可恢復(fù)使用的機器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機器設(shè)備；無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備是指拆卸、搬運易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者拆卸、搬運和安裝調(diào)試費用大于生產(chǎn)設(shè)備殘佘價***備。

第二十五條【可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷費評估】 可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷費評估價***設(shè)備經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試，使之恢復(fù)到正常工作狀態(tài)和運行性能所需的客觀合理的直接費用，計算公式為：可恢復(fù)使用的機器設(shè)備搬遷費評估價***pan> =拆卸費+搬運費+安裝調(diào)試費。

前款各項參數(shù)應(yīng)當(dāng)遵循以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一）拆卸費：是指機器設(shè)備從設(shè)備基礎(chǔ)上拆卸產(chǎn)生的需用，或者因體積、重量過大，需要先行拆卸分解方可搬遷產(chǎn)生的拆卸分解費用。拆卸中設(shè)備基礎(chǔ)的損耗費用，拆卸后無法重新利用的構(gòu)配件、輔助材料等的損耗費用列入拆卸費用；

(二）搬運費：是指機器設(shè)備搬運所發(fā)生的費用，包括搬運包裝費、搬運裝卸費和運輸費。其中，運輸費根據(jù)搬運數(shù)量和搬運距離等因素評估。搬運距離的確定不超***市***區(qū)域范圍；

(三）安裝調(diào)試費：是指部分機器設(shè)備搬遷后需安裝和調(diào)試方可正常使用所產(chǎn)生的安裝和調(diào)試費用，包括安裝調(diào)試費的人工費、需要檢驗和標(biāo)定的特殊設(shè)備的檢驗檢測費。

第二十六條【無法恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷費評估】 無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備搬遷費評估計算公式為：無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備搬遷費評估價***pan> =生產(chǎn)設(shè)備重置價***凈殘值。

無法恢復(fù)使用的生產(chǎn)設(shè)備搬遷費難以采用重置價***估的，可以用功能比較法和價***其他方法評估。

第二十七條【貨物搬遷費評估】 貨物搬遷費是指貨物搬運所發(fā)生的客觀費用，包括搬運包裝費、搬運裝卸費和運輸費。其中，運輸費根據(jù)搬運數(shù)量和搬運距離等因素評估。搬運距離的確定不超***市***區(qū)域范圍

第二十八條【特殊房地產(chǎn)評估】 其他特殊類型的房地產(chǎn)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價***本規(guī)程進行評估。

第六章    附屬物裝修物評估

第二十九條【裝修附屬物評估】 裝修評估主要包括室內(nèi)地面、墻面、頂棚等不可移動部分的裝修價***體評估標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二。

附屬物評估主要包括電戶、水戶、樹木、圍墻等附屬物的價***附屬物價***結(jié)合成新評估。主要附屬物評估標(biāo)準(zhǔn)詳見附表二。

第七章    附則

第三十條【評估指導(dǎo)】 評估機構(gòu)***、評估***路線、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)等有疑問的，可以提請***市房屋征收房地產(chǎn)價***委員會（以下簡稱評估專家委員會）給予指導(dǎo)。

第三十一條【解釋權(quán)】 本規(guī)程由評估專家委員會負(fù)責(zé)解釋 , 有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)參數(shù)由評估專家委員會根據(jù)實際情況適時進行調(diào)整。

第三十二條【施行時間】 本規(guī)程自 *** ***月***日起施行。本規(guī)程施行前已作出征收決定的項目，按原規(guī)定執(zhí)行。

附表一

（一）征收住宅（辦公）***樓層因素調(diào)整系數(shù)參照表

說明 :

1、本樓層調(diào)整系數(shù)為無電梯、底層不帶院落的房屋調(diào)整系數(shù)。

2、頂層***樓的***樓層調(diào)整系數(shù)，以多一層的該***樓層調(diào)整系數(shù)計；閣樓部分，檐高達到2.2米以上部分參照住宅（辦公）房屋評估，低于2.2米部分按照建筑物建造成本價***

3、單一產(chǎn)權(quán)的獨棟房屋和居民自建低層房屋不計層次差價***span>

（二）征收住宅（辦公）房屋朝向因素調(diào)整系數(shù)參照表

（三）院落調(diào)整系數(shù)

1、

2、自建房屋的獨用院落，阜陽***區(qū)、阜陽經(jīng)濟技術(shù)***區(qū)、合阜產(chǎn)業(yè)園、城***區(qū)根據(jù) 《 ***市人民政府辦公室關(guān)于進一步***市轄區(qū)國有土地上房屋征收補償政策的通知 》（ ***市【 2015】29號 ） 文件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行（容積率小于 0.8的，其剩余土地面積按照***區(qū)域基準(zhǔn)地價***；***市縣由地方政府相關(guān)文件規(guī)定。

（四）征收房屋其他因素修正系數(shù) ±1至±5

   說明：其他因素是指對征收房屋價***影響，但上述個別因素修系數(shù)又沒有標(biāo)明的因素。

附表二

國有土地附屬物及裝飾價***

附表三

房屋結(jié)構(gòu)等級評定及建安成本參考表

備注：

1、本表適用阜陽***區(qū)及阜陽經(jīng)濟技術(shù)***區(qū)、合阜工***區(qū)、城***區(qū)，其他各縣（市）可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H適當(dāng)調(diào)整并報評估專家委員會備案；

2、建筑物狀況敘述中所包括的附屬物和裝修內(nèi)容不另補償。

3、被征收房屋（檐）高調(diào)整參考系數(shù)

（ 1）住宅（辦公）房屋里（檐）高在基礎(chǔ)層（檐）高標(biāo)準(zhǔn)（參見建筑物建安成本價***狀況敘述部分）范圍外增減0.1米，層（檐）高修正系數(shù)為增減1。

（ 2）商業(yè)、工業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)層高參見建筑物建安成本價***狀況敘述部分，實際層高相比標(biāo)準(zhǔn)層高每增減0.1米，層高調(diào)節(jié)系數(shù)相應(yīng)增減0.5,其中，實際層高高于5米，按每增高0.3米，層高調(diào)節(jié)系數(shù)相應(yīng)增0.5。